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Sie tragen Verantwortung für jemanden, der eine Immobilie besitzt, sie aber nicht mehr selbst verwalten kann. Die Heimkosten laufen, die Immobilie steht leer, und der Verkauf ist die naheliegende Lösung. Als rechtlicher Betreuer dürfen Sie handeln – aber nicht ohne einen Schritt, den viele unterschätzen: die Genehmigung des Betreuungsgerichts.
Ein Kaufvertrag ohne diese Genehmigung ist schwebend unwirksam. Er wird nicht vollzogen, der Notar trägt ihn nicht ein, und der Käufer kann nicht bezahlen, ohne in die Haftung zu laufen. Wer diesen Schritt überspringt oder falsch vorbereitet, verliert Zeit, das Vertrauen des Käufers und im schlechtesten Fall das Geschäft. Dieser Artikel erklärt, wie der Ablauf tatsächlich funktioniert – in der Reihenfolge, in der er passiert.
Das Betreuungsgericht genehmigt einen Verkauf nur, wenn der Kaufpreis dem nachvollziehbar ermittelten Verkehrswert entspricht. Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, den die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen würde – ohne Rücksicht auf außergewöhnliche Umstände oder persönliche Verhältnisse. Das Gericht setzt diesen Wert als Untergrenze; wer darunter verkauft, braucht eine überzeugende Begründung oder riskiert die Versagung.
Die Methodik zur Ermittlung regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ein qualifizierter Sachverständiger – öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert – erstellt ein Verkehrswertgutachten, das das Gericht als Entscheidungsgrundlage heranzieht. Eine Wertindikation eines Maklers, ein Onlinerechner oder ein Kurzgutachten ohne vollständige Herleitung reicht nicht aus. Das Gericht erkennt den Unterschied sofort.
Als Betreuer mit dem Aufgabenbereich Vermögenssorge beauftragen Sie den Gutachter. Die Kosten trägt das Vermögen der betreuten Person. Manche Gerichte verlangen, das Gutachten mitzubringen; andere beauftragen auf Antrag selbst einen Sachverständigen. Ein klärendes Gespräch mit dem Rechtspfleger, der Ihre Betreuungsakte führt, spart Wochen und verhindert doppelte Gutachten. Klären Sie diesen Punkt, bevor Sie einen Gutachter beauftragen.
Ein Gutachten, das vor dem Gericht besteht, dokumentiert mindestens: den Bewertungsstichtag, vollständige Grundlagendaten (Grundbuchauszug, Flurkarte, Baujahr, Zustand, Energieausweis), die gewählte Wertermittlungsmethode nach ImmoWertV (Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren), die herangezogenen Vergleichsdaten aus dem Grundstücksmarktbericht des zuständigen Gutachterausschusses sowie die lückenlose Herleitung des Ergebnisses. Fehlen wesentliche Bestandteile, kommt das Gericht mit Rückfragen – und der Käufer wartet.
Das Gericht entscheidet über einen konkreten Verkauf, nicht über eine Absichtserklärung. Das bedeutet: Sie brauchen ein verbindliches Kaufangebot oder einen beurkundeten Vertrag, bevor Sie den Genehmigungsantrag stellen. Dafür gibt es zwei bewährte Wege:
Der Kaufpreis darf den ermittelten Verkehrswert nicht wesentlich unterschreiten. Es gibt keine gesetzliche Prozentgrenze, aber in der Praxis sehen viele Gerichte Abschläge von mehr als zehn Prozent kritisch. Das Gutachten ist der Maßstab; der Kaufpreis muss dazu erkennbar passen.
Die Genehmigungspflicht ergibt sich aus § 1850 Nr. 1 BGB in der seit der Betreuungsrechtsreform geltenden Fassung (in Kraft seit 1. Januar 2023). Den schriftlichen Antrag stellen Sie beim zuständigen Amtsgericht – das ist das Gericht am Wohnsitz der betreuten Person, nicht am Grundstücksort. Dem Antrag legen Sie bei:
Der Rechtspfleger – bei größeren Beträgen der zuständige Richter – prüft, ob der Verkauf dem Wohl der betreuten Person entspricht. Im Mittelpunkt stehen:
Das Gericht kann Rückfragen stellen, einen eigenen Sachverständigen einschalten oder eine Anhörung anberaumen. Es kann die Genehmigung verweigern; ein ablehnender Beschluss ist mit der Beschwerde anfechtbar.
Es gibt keine gesetzliche Bearbeitungsfrist. Erfahrungsgemäß variiert die Dauer erheblich – zwischen wenigen Wochen und mehreren Monaten, abhängig vom Gericht, der Vollständigkeit der Unterlagen und eventuellen Rückfragen. Wer einen Käufer hat, der auf die Genehmigung wartet, sollte die Sondersituation frühzeitig kommunizieren und bei echter Dringlichkeit sachlich begründen, warum Eile geboten ist.
Wenn das Gericht genehmigt, ergeht ein Beschluss. Dieser Beschluss wird erst wirksam, wenn er rechtskräftig ist – also nach Ablauf der Beschwerdefrist gemäß § 63 Abs. 1 FamFG (in der Regel ein Monat ab Zustellung). In dieser Frist kann gegen die Genehmigung Beschwerde eingelegt werden.
Der Notar benötigt zwingend die rechtskräftige Genehmigung, bevor er den Kaufvertrag vollziehen kann. Das Amtsgericht stellt eine beglaubigte Abschrift des rechtskräftigen Beschlusses aus; erst dieses Dokument erhält der Notar. Wer den Käufer auf einen Notartermin unmittelbar nach dem Genehmigungsbeschluss vorbereitet, ohne die Monatsfrist einzukalkulieren, muss nachjustieren.
Verweigert das Gericht die Genehmigung, ist ein Kaufvertrag unter aufschiebender Bedingung nicht wirksam geworden. Weder Betreuer noch Käufer haben einen Anspruch auf Vollzug. Der Betreuer kann Beschwerde einlegen; das Landgericht entscheidet in zweiter Instanz. Häufige Gründe für Versagungen: das Gutachten war methodisch unvollständig, oder der Kaufpreis lag zu weit unterhalb des festgestellten Verkehrswerts. Beides lässt sich im Vorfeld ausschließen.
Mit der rechtskräftigen Genehmigung in der Hand verläuft der Rest wie ein normaler Immobilienverkauf. Der Notar erklärt die Auflassung, beantragt die Eigentumsumschreibung im Grundbuch, veranlasst die Kaufpreiszahlung und kümmert sich um die Löschung bestehender Belastungen.
Der Erlös gehört der betreuten Person und fließt auf deren Konto. Als Betreuer unterliegen Sie der Rechnungslegungspflicht nach § 1840 BGB: Sie dokumentieren Einnahmen, Ausgaben und Vermögensveränderungen und legen dem Gericht in der Regel jährlich Rechenschaft ab. Die Verwendung des Verkaufserlöses ist keine freie Entscheidung – sie muss dem Wohl der betreuten Person dienen und ist gegenüber dem Gericht belegbar zu machen.
Eine notariell beurkundete Vorsorgevollmacht, die ausdrücklich Grundstücksverfügungen einschließt, berechtigt den Bevollmächtigten, ohne betreuungsgerichtliche Genehmigung zu handeln. Der Vollmachtgeber hat dieses Recht selbst eingeräumt, solange er geschäftsfähig war – das Gericht ist außen vor.
Aber viele Vollmachten sind lückenhaft. Fehlt der ausdrückliche Passus zur Grundstücksverfügung, oder ist die Vollmacht nicht notariell beurkundet, akzeptieren Notar und Grundbuchamt sie für den Vollzug nicht. Liegt keine wirksame Vollmacht vor, muss eine rechtliche Betreuung eingerichtet werden – und dann gilt die Genehmigungspflicht nach § 1850 BGB. Ein Notar prüft auf Anfrage, ob die vorliegende Vollmacht ausreicht. Diese Prüfung sollte vor der Käufersuche stattfinden, nicht danach.
Nicht jede Verzögerung ist vorhersehbar – aber einige treten so häufig auf, dass es sich lohnt, sie im Vorfeld auszuschließen:
Viele Betreuungsverkäufe lassen sich mit dem richtigen Wissen strukturieren. Professionelle Unterstützung durch einen Makler mit Erfahrung in Betreuungsverkäufen ist besonders dann wertvoll, wenn:
Kaufinteressenten müssen außerdem über die Besonderheiten aufgeklärt werden: Zwischen ihrer Unterschrift und dem Eigentumsübergang steht das Gericht. Wer das nicht kommuniziert, verliert Käufer, die mit einem normalen Kaufprozess rechnen.
Hinweis: Die Angaben zu § 1850 BGB, § 1840 BGB und § 63 FamFG beziehen sich auf die nach der Betreuungsrechtsreform geltende Fassung (in Kraft seit 1. Januar 2023). Sie dienen der Orientierung und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: Oktober 2026.
Wenn Sie wissen möchten, was für die Immobilie der betreuten Person realistisch erreichbar ist und wie Sie das Genehmigungsverfahren richtig vorbereiten, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. Wir besprechen Ihre Situation und erläutern, ob und wie wir begleiten können.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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